Los gastos que debes conocer en una compraventa

Para la compra o venta de tu vivienda hay ciertos términos, requisitos y documentos con los cuáles hay que familiarizarse. Es bueno tener la seguridad sobre el historial de la vivienda, tanto legal como económico. Tener la certeza de que todo esté en orden, sin ningún precedente.

Aquí se describirán los procesos que se manejan en la ciudad de Quito, como un marco referente, ya que en cada municipalidad varían según las entidades de control.

Certificado de gravámenes

Es un certificado en donde se describe toda la información relacionada  a una vivienda. Se detalla la descripción física del inmueble como: qué área ocupa, la ubicación, propietarios, antecedentes de compraventa, gravámenes y en caso de tener algún impedimento o prohibición para su adquisición, se detallan en la sección de observaciones. Es un récord histórico de la vivienda, en pocas palabras.

Pero antes de solicitarlo, es necesario revisar y corroborar la información en la base de datos del Registro de la Propiedad. Para la ciudad de Quito, es el Registro de la Propiedad quien se encarga de emitir los certificados de gravámenes. Quienes deben solicitar son los vendedores o la constructora de la vivienda, no los compradores.

Los requisitos son: llenar el Formulario de Solicitud de (Certificado de Gravamen), cancelar un valor de aproximadamente USD 7,00 en caja. En ese momento entregan el ingreso de dicha solicitud en donde se indicará en el día de la entrega del certificado.

Transferencia de dominio

Esto hace referencia a el cambio de propietario sobre la vivienda. Es decir, que las escrituras de dicha propiedad cambian a nombre del nuevo dueño;  como lo indica su nombre. Sin embargo, hay que tener ciertos pagos y documentos al día para poder realizar el cambio, los más importantes son:

Impuesto predial

Es una tarifa anual que se impone al inmueble. El valor varía según la ubicación, construcción, el uso del suelo, y el año del registro de escrituras También, cubre todos los servicios públicos como el servicio de alumbrado, alcantarillado y recolección de basura.

Contribución Especial de Mejoras (CEM)

Es un tipo de impuesto que asigna el Municipio cuando existan obras públicas que beneficien a la zona donde se encuentra el predio. Las obras públicas suelen apertura o ensanche de vías de toda clase y repavimentación urbana, construcción de puentes o mejora de la red de servicios públicos en una zona.

El cobro es único por obra. Es decir, el impuesto sólo se cobra una vez  por la obra. Por eso, también ésta contribución es anual.

Es bueno asegurarse de que estos impuestos se encuentren al día, debido a que las penalidades son elevadas y puede provocar contratiempos financieros al momento de adquirir o vender la vivienda. Quien está obligado a pagar dichos impuestos es el dueño actual de la vivienda.

Para poder revisar los pagos y pendientes de dichos impuestos, en la página del Municipio se puede buscar con el número de predio.

Certificado de expensas

Este certificado se aplica para las propiedades declaradas en propiedad horizontal o condominios. En el mismo, se certifica que el propietario de la vivienda no tiene deuda por los gastos de expensas (gastos comunales) del conjunto o condominio. Quien emite este certificado es el representante legal de la propiedad, que suele ser el administrador.

Este certificado tiene validez únicamente en el mes en curso por lo que, sin el trámite de una escritura cambia de mes, habrá que solicitar uno nuevo para poder firmar la compraventa. El certificado debe estar en una hoja membretada, con firma y sellos. Además, debe estar detallada la información sobre la vivienda, como su numeración, estacionamiento, y bodega.

En el certificado, se debe adjuntar el nombramiento del administrador, como constancia de que dicha persona toma esa responsabilidad. Este nombramiento debe estar notarizado.

En caso de no tener administración, se puede incluir una Declaración Juramentada celebrada por parte del comprador, indicando que no existe administración legalmente nombrada y que exime al Registrador de la Propiedad de toda responsabilidad, así como el detalle del inmueble.

Pago al momento de la escrituración

En la escrituración hay valores, aparte del de la vivienda, que deben ser cancelados. Estos valores son:

Alcabalas

Es un impuesto municipal que se aplica sobre la vivienda al momento de la compraventa, el cual suele  ser pagado por el comprador. El valor establecido es el 1% del precio de venta.. Este impuesto debe ser pagado después de que el municipio genere una liquidación.

Plusvalía

Un inmueble  suele aumentar en su valor con el tiempo. La diferencia entre el valor inicial y el precio al cual se lo desea vender, o el avalúo actualizado por el municipio, es la plusvalía.

Este valor debe ser pagado por el vendedor Los únicos que no están obligados a pagar este valor son los constructores de obras solidarias o prioritaria; es decir, viviendas con un valor menor a USD 70.000.

Obras del Distrito

Más como conocido como Impuesto de Obras, el cual se basa en las mejoras realizadas en el sector de la vivienda. Similar al CEM pero se refiere únicamente a las mejoras y no obras nuevas. Este impuesto va de la mano con la plusvalía, ya que, en al pasar del tiempo, los servicios y obras iniciales, suelen desgastarse o volverse obsoletos, por lo que requieren de mejoras. Estas mejoras, se entiende, aumentan el valor de dichos inmuebles.

Este valor, generalmente lo paga el vendedor  de la vivienda, debido a que es quien ahora se benefició de las obras.

Consejo Provincial

Más conocido como Impuesto de Registro del Consejo Provincial, es un impuesto que se cobra según el inmueble y la provincia en la cual se ubica.

Inscripción al Registro de la Propiedad

El valor de ésta inscripción se encuentra establecido según la Tabla de Aranceles y Tarifas de cada sector en donde se encuentre la propiedad. En dicha tabla, se encuentra el valor del registro que depende del precio de venta del inmueble. El valor a pagar está detallado en la columna del rango.

Para la ciudad de Quito el más común es el numeral 25, en el cual, el rango del valor de la vivienda es mayor de $10.000. Por lo tanto, debe cancelar un valor de $100 más el 5% del exceso que dé entre la diferencia del valor de la vivienda menos los $10.000 (Por lo general, el registro está alrededor de los 500 USD)

Es importante pagar esta inscripción ya que el Registro de la Propiedad reconoce el derecho como titular sobre la vivienda comprada o vendida, evitando que terceras personas puedan sacar provecho de dicha propiedad, como hipotecarlo, por ejemplo.

Notaría

Durante el trámite, se necesitan los servicios notariales, para poder validar legalmente los documentos para la compraventa Para ello, las notarías manejan valores ya establecidos en lo que se conoce como Tabla Notarial.

El valor que se debe cancelar hay que buscarlo en dicha tabla, así como en la Inscripción, que es basándose en el rango del cual está a la venta el inmueble. Según el rango, se establece un porcentaje.Este porcentaje se aplica sobre un salario básico unificado y se le suma el valor del IVA.

Para el caso de las personas de tercera edad o con discapacidad, hay consideraciones en los valores, que también están detallados en la tabla.

Abogados

Es necesario un abogado para la elaboración del contrato de compraventa o promesa de compraventa de la vivienda, la cual también debe estar notariada después de su elaboración.

Además, ellos son los encargados de llevar el seguimiento de dicho contrato o promesa durante el proceso de notarización.

Al igual que en la notaría, ellos cobran por el servicio. Sin embargo el valor establecido ya depende del abogado que vayamos a contratar.

Trámites y gastos adicionales

Dentro de los trámites y gastos adicionales pueden encontrarse seguros o costos financieros en el caso de un crédito hipotecario,, añadiendo a dicho valor los impuestos e intereses sobre el mismo. Por eso es bueno conocer con qué tasas de interés y qué impuestos se aplican.

En Arregui & Montalvo nos importa que nuestro compradores tengan la mejor experiencia para la compra de su vivienda, por ello, nos encargamos de recopilar toda la información necesaria y cancelando los valores de la plusvalía, el impuesto de obras y la promesa de compraventa.